お問合せにお答えします

このブログサイトのお問合せフォームからご質問が届きました

お問合せ、ありがとうございます。
読者の方からのお便りはとてもうれしいです。サイト運営のモチベーションがとても上がりました。

（2023/9/24）内見（内覧）時のポイントは？

今日はとっても嬉しいお問い合わせが届きました。

題名: 内見について

メッセージ本文:
はじめまして。
○○と申します。
今年、東京のあまりの暑さで絶望的な気持ちになり、八ヶ岳への脱出を夢見ています。　
知人が北杜市の泉郷や安曇野にいるので、なんとなくその辺りの物件を見ては、ため息をついていました。

ですが、林住人様のブログを拝見するようになり、私も人生で多分最後になる冒険をしよう！と、清里の物件を内見する！！ことに致しました。

今からドキドキなのですが、内見の時に、清里の場合、どの様な点をしっかり見たほうが良いのか、いままで書いてくださっているどの記事を拝見したら良いか教えていただけると有り難いです。

夜な夜な少しずつ記事を拝見しているので、まだ全部読み切れていませんので。
どうぞよろしくお願い致します。

— 
このメールは 八ヶ岳で林住 (https://rinju.net) のお問い合わせフォームから送信されました　ご連絡ありがとうございました。

wordpress@rinju.net　より

極めて嬉しいお便りです。
このお便りで私も生き返りました。
ブロガー冥利に尽きます、林住ネットやってて良かったです！

「○○様、そうです、人生最後（？）かどうかは別として、ぜひ冒険してください。」

私も、冒険第一歩の時はかなり迷いましたが、エイっ！と、初めて甲斐大泉の不動産屋さんに「見せてください」とのメール送信ボタンを押しました・・・　でも本当はもう10年早く冒険すべきでしたね・・・・
（その時から、清里の森の契約までの流れは、以下の５本の記事でご紹介しています）

清里の森への歩み・5部作
（それぞれ、リンクを貼ってありますのでタイトルをクリックすれば読むことができます。）

　（1）　「物件探し」（2018/5）・・・退職後、移住したいと思うようになったきっかけから別荘探しへ
　（2）「いよいよ現地に」（2019/4）・・・地元の不動産屋さんの案内で甲斐大泉のログハウスへ
　（3）「林住の旅・清里の森に」（2019/6）・ネットに清里の森のログハウスを発見！
　（4）「ついに契約へ」（2019/7）・・・２軒を見せてもらい、前に沢が流れている方に決めました
　（5）「引き渡しを受けました」（2019/10）・・・ついに夢が実現！

また、もうご存知でしょうが「（はじめに）このサイトでは」の記事は、この林住ネットのイントロ記事ですので、こちらから入ると全体がわかって記事が探しやすいと思います。

この記事の後半は「FAQ（よくある質問コーナーです）」の章となっており、別荘暮らし、田舎暮らし、移住を考え始めたときに感じる疑問について、私なりの回答を載せてあります。
気になることがあったらこちらの回答のページにお進みください（回答内容が不十分かもしれません、より突っ込んだ質問がある時はこちらにコメントでお知らせください。わかる範囲でお答えするつもりです）。

その中で「（新版）中古別荘の価格帯」という記事については、「中古別荘の相場は？」という疑問の回答のようになっていますが、価格のことだけではなく、物件を選ぶ際の様々な問題について触れていますので一度（長いですが）最後まで、サッとお読みいただけると良いと思います。

ただ、最初に記事投稿した後に、いろいろ追加した事項が出てきて、次から次へと追記を重ね、そのためずいぶんダラダラと長い記事になってしまい、非常に読みづらいと思います、申し訳ありません。　m(_ _)m
そこで特に内見（内覧）の際に注意すべき点を拾い出してみました。

• 清里の森の物件は、借地権である点を理解し納得できるか
• 借地料の平米単価は一律ではなく、物件の立地により差が大きい
• 立地により景観（八ヶ岳、富士山等）、気温に差がある（ただ夏は葉が繁りほとんど見えない）
• 管理センターや清里駅、南北のゲートとの距離も人によっては重要
• 建物の寒冷地仕様の確認（壁・窓の断熱、暖房、ストーブ、床暖房、灯油タンク）
• 風呂・トイレの設備確認（追い焚き・ウォシュレット）
• 物件の販売開始時期の確認
• 現オーナー様が利用されなくなった時期（期間）
• リフォーム・増改築の有無とその時期
• 見えない雨漏りや床下基礎不具合の有無
• 即入居可能か、要リフォームか（その箇所）
• 屋内のカビの有無
• 鳥獣の宅内（屋根裏・天井・床下・物置・台所）侵入（穴）の有無
• 家屋内什器家具の措置（居抜きか売主処分か）
• TV電波（地上波、BS)の確認、有線（NNS)引込線の有無
• 敷地内高木の扱い（伐木の費用概算）
• 駐車場スペース2台分以上が望ましい（来客の路上駐車は禁止です）
• 駐車場が砂利敷き詰めはできれば避けたい（道路に砂利が散らばる）

以上の点を内見時に聞いてみてください。
案内してくれる管理センターの方は愛想はありませんが皆さん誠実ですので、不都合なことでも答えてくれるでしょう。

またまたお問合せが、、、（うれしい悲鳴）

(2022/10/6追記）
いやー嬉しいです。2件もズバリ私の急所を突いてきました。
ついてはもうこの頁（投稿）ではボリューム的に長くなりすぎるので、別記事でお答えしたいと思います。
その名も「投稿予告です」となります。
つまり、すぐにキチンとしたお答えはできないのですが、取り急ぎお答えしたいと思いますとのポーズを示す投稿となっております。
つまりまだ書きかけのまま、アップ（投稿）していることになります。
申し訳ありませんが何卒ご了承のほどお願い申し上げます。

庭の高い木を伐木した件での予算についてのお問合せです（追記）

（2022/9/10 追記）このところ、お問合せが続いています。
このブログを始めてもうすぐちょうど1年になりますが、その間はなしのつぶてでした。
それが先月末からなぜか急にいただくようになりました。
嬉しい限りです。ブログを始めて良かったと思えるようになりました。
ただの自己満足から少しは読者の方のお役に立てるのかな、と思えるようになりました（しかし、回答がなっていない、とお叱りを受けそうですが。m(_ _)m）。

さて、実は私の怠慢を証明するお問合せもありました。
清里の森に来て、あまりの林の立派さのため、困った問題も出てきて先輩方にご相談して、庭の高木を切ることにしたのですが、その件は詳細は別途記事でご紹介しますと以前に書きながらまだ未済となっているのでした（もうしばらくご猶予ください　m(_ _)m）。

　たた、その時の記事には費用の点にも簡単に触れていますので、御覧いただければと思います。
　記事はこちら→「清里で林住、1年目のご報告です」（4月と6月に伐木の記事があります。）

＜デマンドバスが割と便利です＞

デマンドバスは、別荘所有者の利用OKです

　これは、北杜市の運行する市民バスですが、2020年4月から運行開始されたそうです。
私もよくは知りませんでした。
詳しくは北杜市のホームページに書いてあるのですが、お役所ですのでわかりにくいです。
他のサイトにわかりやすくまとめたものがありましたので、そちらを貼り付けましたのでご覧ください。
（2020／5の記事です）

ふるさと情報館（furusato-net.co.jp) 2020/5/21より

このバスは北杜市HPによれば市内在住者及び別荘所有者が利用できるとあります。
北杜市HPからインターネットで利用登録が必要です（郵送も可能）。
そこに別荘の住所を記入して、その近くの停留所名も登録します。
HPにバス路線図が載っていますが、清里の森には停留所は3箇所（管理センター、北ゲート、南ゲート）があるので便利だと思います。
昔の市民バスは停留所の数が極端に少なく、本数も1日に数本と全く使えなかったのですが、格段に便利となりました。

ご利用案内のコピーを貼り付けました。下記の北杜市HPに載っているものですので、ご自身でも確認してみてください。

料金は1回乗車で300円です。回数券を買うと最大割引で237円です。
行き先は、生活に必要なところはほぼ網羅されていますね、スーパー、病院、金融機関、温泉、駅など。
私が今まで車で行っていたところは全て含まれていました。
清里の森からダイレクトで行けて、買物が終わったら、スーパーで待っていれば森の停留所まで送ってくれます。荷物は持てる範囲なので大量の買い物は厳しいかも。
ただし、時間は決められています。土日が運休なのが不便ですね。
同乗者は2名まで連絡すればOKらしいです、もちろん料金は必要でしょう。
予約はネットか電話で、前日の午前中までです。これがちょっと厳しいですか。

北杜市デマンドバス　←こちらが北杜市HPですのでご確認ください。

車がないと、買物難民となるのか？

　私も現在はコロナのせいで移住に近い2地域居住（ほぼ年間の95%はこちらで暮らしています）で、将来は住民票を移すことを予定していますが、当然もう72歳ですので、車に乗れなくなった時のことは考えています。確かに今は定住されている方で、車ご利用で無い方は少数です。

ただお隣の先輩は83歳、まだまだ乗り回していらっしゃいます（こちらは別荘利用）。
もう1軒のご婦人は行き帰りはJRで、こちらでレンタカーを借りて数日を過ごされています。
別の定住されている高齢のご夫妻は、お買い物を友人に乗せていただいたり、個人のお手伝いサービス業の方に送迎をお願いしたり（1回500円）、タクシーだったりしています。
こちらの方のお住まいは、南ゲートから徒歩5分のとこですので、このデマンドバスなら便利と思います。

「デマンドバスはいいわよ、皆さんにもお薦めしてるの」とおっしゃるご婦人もいらっしゃいます。

私もこのバスを知って今密かに考えていることがあります。
それは外での飲み会です。
今までは、森の外ではアルコールは飲めませんでした。
萌木の村のROCKで地ビール・タッチダウンを飲もうとしたら、徒歩30分で行くか（帰りが上りで辛い）、飲めないお友達を誘ってアッシー君をお願いするかです。
長坂近辺で飲んだら、帰りのタクシー代は5000円近くになるので、飲み代より高くなります。
お友達のお宅でのBBQでもビールなしで我慢、これは辛いです。
これをデマンドバスを組み込めば多少の歩きで近くの停留所まで行けば、酔っ払っても森に帰れそうです。
事前の予約と時間設定、停留所探しが肝要ですが、これはいつか実行してみたいと思っています。

私は食料品を週1回の生協の宅配を利用しています。
日用品はAmazonの定期お得便で月1回配達してもらっています。

まもなく日本中が超高齢化社会になります。
北杜市でさえ、デマンドバスの運用を始めました。
ひょっとすると、オギノも宅配スーパーをするようになるかも。
もう10年いや20年もすれば自動運転無人バスが森や市内を縦横に走り回っているかも知れません。
その時私は免許は返納せずに、車は手放して原付1種の電動スクーターで駅やコンビニまでをチョロチョロ走っていることでしょう。

おすすめのリフォーム業者は？

私も現在探しています。
良心的でいい仕事してくれて、お高くない業者さんているの？
いたらすぐにでも屋根の雨漏り修繕頼みたいです。

私の今までにやった工事は

入居以来、私が業者さんにお願いした工事は、給湯器の交換、風呂の改修、トイレの増設ぐらいです。
リフォーム不要ですぐ住めるところでしたので、良かったです。
痛みのひどかった外回りは、自分でコツコツ直しています。住む分には支障はありません（しかし、アリが侵食していた壁はまずかったです）。
業者さんにお願いしたもう1件は、木の伐採・伐木です。
これは有限会社・天女山がおすすめです。高い技術力と親切な営業マンとでいい仕事をしてくれました。
あとは、光ケーブル敷設工事はNNSです。これはもう選びようが無いです。仕方なしです。

ご近所にはいろいろリフォームされている方もいらっしゃるので、これから評判などをお聞きしてみようと思います。管理センターに聞いてみるのは、形式的な回答しかくれないと思います。HPにも業者一覧は載っていますが、先住者の口コミがよろしいかと。

＜次に管理公社以外のサイトで見つけた森の物件では仲介業者はどこになるのか＞

清里の森の販売物件の仲介業者は管理公社がいいの？

これは私も不動産素人ですのでお答えできないのです。
この以前にこのサイトの頁でも書きましたように、最初はこの森の中の物件は全て管理公社が扱うものだとばかり思っていました。

えーっ、民間の不動産サイトに「森」の物件が出ている！

ところが、ブログを始めて調べていくうちに、一般の民間不動産会社のサイトに、この清里の森の物件が載っていて仰天しました。ええ〜っ！でした。　そんなのアリ？

　そちらにだけ載っている物件と、森のHPとの両方に載っている物件もあることがわかりました。
これは、売りに出しているオーナーさんの意向なのでしょうか？
積水ハウスさんが建てられた物件が2件あり、そのためセキスイさんが売買の仲介に入っていたとの記憶もあります。

それぞれどちらかにしか掲載されていなければ、そちらを通すのでまあ問題はないかも。
でも少しでも早く、有利な条件で売却したという方は、管理公社にお願いしつつ、別の民間業者のサイトの両方に載せるかも知れません。

（追記）ちょっと調べてみました（少しだけ）

付け焼き刃の知識ですので、不正確かも知れませんのでその点はご容赦ください。
　私は買ったことはあるのですが、不動産を売ったことがありません。不動産を売却する場合は不動産会社と、売却の仲介をお願いするための「媒介契約」を結ぶのだそうです。
それにいくつか種類があって、今回ご質問のケースが発生するようです。
　　　・一般媒介契約　・専任媒介契約　　・専属専任媒介契約
このうち、一般媒介契約が、売主が一度に複数の不動産会社と媒介契約を結べるようです。そして買い手と売買契約が成立した時に、仲介手数料は見つけた会社に払うのです。　
専任媒介契約は、売主は1つの不動産会社だけと媒介契約を結びます。

　ここからは私のまったくの想像ですが、管理公社HPだけに物件を載せている売主さんは、管理公社と専任媒介契約を結んでいるのではないでしょうか。
そして、民間業者（SUUMO とかアットホームなど）のサイトにも掲載されているのなら、管理公社と民間不動産会社の両方と一般媒介契約を結んだのかな。
それぞれの媒介契約によってメリット・デメリットが違うようですが、これ以上は私にはわかりません。
お粗末様でした。

＜2022/9/24 追記＞
ますます不思議なことが起きています。
森のHPと一般不動産情報サイトでの金額が異なる物件が見つかりました。しかも複数。
　これはどう言うことでしょうか。それらは一応森のHPの方が価格は低いです。
もう少し調べると、それらは（何回か）値下げした物件でした。
そして、森のHPで値下げする以前の高めの価格が一般のサイトに載っていたのです。
　善意に解すれば、値下げの情報が一般サイトに掲載が遅れたのでしょうか、
それとも、もしかして一般のサイトで買い手が付いたら高く売れる？！　（一般媒介）

　その場合、ではどうなるのか？

普通は、購入希望者はサイトで見てから、その業者に詳細を確認しますよね、すると返事はその照会先からもらうので管理公社なら、一応現物は知っていますしそれなりの回答はできそうです。
民間業者さんではどこまで物件の状況を把握しているのかわかりません。
売主のオーナー様から情報をいただき回答しているのでしょうか。
下見（内覧）の場合も、民間業者さんだとどうなるのか、まだ居住中のケースとすでに空き家になっているケースでも違うのか？
また不動産売買の形態で仲介（媒介）とか代理とかでも違うのか、仲介手数料の問題もありますのでいい加減なお答えはできません。やはり専門家に聞いてみるのが一番でしょぅ。
お力になれずにすみません。

清里の森の契約には連帯保証人が必要ですが・・・

これも私の不得手の不動産契約に関するお問い合わせでした。
確かに、私はここに入居する際には管理公社に出向いて、契約書の取り交わしをいたしました。
またその前には、山梨県庁に行き、面接を受け、必要書類をいただいて来ました。
売買代金は契約時に手付金は現金でお支払いして、残金は銀行振込（管理公社へ）でした。
これらの手続きは、管理公社の担当者の方からのご指示で全て問題なく進みます。

その中で、連帯保証人なのですが、物件の建物は購入するので、売主としてはすぐにお金が手に入りますが、土地は山梨県より借りるため毎年の賃借料について貸主（山梨県）からは取りっぱぐれのないように連帯保証人を求められるのです。
入居者が土地の賃借料を払わない時は、県は連帯保証人に支払いを求めるようになるのです。

　私の場合は、母親は超高齢のため、従兄弟にお願いに行きました。彼は私の4つ年下で、もう退職して無職でしたが特に契約時に問題にはなりませんでした。
もし、頼める連帯保証人がいない場合はどうすればいいのでしょうか。

保証会社と保証人代行サービス

さて、ここからは私のまた付け焼き刃知識となりますので、不正確な調査と理解で書いているかも知れません。
みなさまご自身での確認が必要です。　m(_ _)m

一つは、家賃保証会社を利用する方法です。
このことは私も前から知っていました。
仕組みとしては、一種の保険です。

借主は保証委託料を会社に支払うことによって、万一滞納の場合の賃料の保証をしてもらう訳です。
保証会社としては、賃借人の家賃滞納・不払いが発生しなければ、保証委託料が全額利益になります。
家賃滞納の場合は、保証会社は貸主へ立替払いをしてくれますので、貸主としては大きなメリットです。
その場合、今度は保証会社が、滞納した借主に対して立替分を請求をしてくるのです。

民間の家賃保証会社はたくさんありますが、中にはコワモテの督促や取立てをする会社もあるようなので要注意です。
そのためトラブル防止のため、平成29年より、国土交通省に登録制度ができ、審査を通った業者は「家賃債務保証会社」として登録されるようになりました。現在88社です。
現在、民間の賃貸契約では約6割がこの家賃保証会社を利用していると言われています。

注意が必要なのは、これを利用できるのは貸主（もしくは管理会社）が連帯保証人ではなく保証会社を利用して良いと認めた場合に限るのです。そして保証会社を選ぶのは貸主（管理会社）です。
ですので、山梨県が清里の森の契約で保証会社を認めているかどうかを確認する必要があります。

山梨県は債務保証会社ではダメだそうです（2022/9/8確認しました）

（補足追記）
一応私も気になったので、自分でも調べてみました。
山梨県庁で「清里の森」を担当・管理しているのは、中北林務環境事務所県有林課（0551-23-3091）ですので、9月8日にお電話して聞いてみました。
　結果、残念ながら、清里の森の契約で連帯保証人を家賃保証会社とすることは認めていないそうです。
　なお、清里の森での賃貸契約の連帯保証人の負う責任の範囲は年間賃借料の3.1倍までとなっています、との説明がありました。

これについて私が調べてみると、2020年4月1日施行の民法改正により賃貸借契約における連帯保証人の責任範囲が無制限ではなくなりました。「極度額（きょくどがく）」と呼ばれるものです。連帯保証人が負う最大負担額の明記が必要となりました。これが清里の森の年間賃借料の3.1倍と設定されているということのようです。
私が契約したのは2019年でその民法改正前でしたので、極度額の設定はなかったはずです。私が土地の賃借料を滞納すると、いとこは無制限に請求されてしまうので、これはきちんと賃借料は支払っていこうと思いました。

以上は、私が個人的に電話照会したものなので、実際に連帯保証人の問題で悩まれている方は、必ずご自身で相談・確認してみてください。

もう一つは、保証人代行サービスです。
これは今回調べてみて初めて知りましたが、どうもよくわかりません。問題はないのでしょうか。
保証人を紹介するともあります。代行って？
もちろん保証料が必要です。
これも物件（不動産会社）によって代行サービスを利用できない場合もあるので事前の確認が必要です。
そもそもが？？？だらけですので、利用されない方がよろしいかと思います。