(新版)中古別荘の価格帯

Q&A
清里の森管理公社のホームページ 「売り物件情報 - 「建物付き物件一覧」より

現在、販売中物件を見てみました(2022/4改訂新版)

以下の本文は、2022/4時点の調査内容ですが、その後随時情報を更新し追記します。

最終更新日 2022/11/27

(新版・更新履歴)
(2022/5/15) 更新が遅れていてすみません。新着2件に商談中がまた増えていました。
(2022/5/27) ワォ! GW後の動きがすごいことになっていました。更新(というか、管理公社HPの監視)が滞っていてスイマセン m(_ _)m 。
(2022/5/31)商談中の2件が成約されたようです。おめでとうございます。ようこそ、清里の森へ。HP上から消えました。
(2022/6/2) 新着が2件、HPにアップされましたので全部で23件になりました。
(2022/6/5) おや、商談中の物件にちょっとややこしい動きがありました。
(2022/6/16)1件新着がありました。
(2022/6/21)(2022/6/23)管理公社HPの動きに訂正がありました。
(2022/6/26) 新着1件、商談中のキャンセル2件
(2022/6/27) 新着1件、物件の紹介文が載っています
(2022/6/28) 1件値下がりしました。
(2022/7/02) 商談中の2件が販売中になりました。
(2022/7/12) すいません、10日間ご無沙汰しておりました。
        ワクチン4回目と参院選投票で帰京してました。
(2022/7/19) 昨日、1件商談中になりました。
(2022/7/22) 値下げ1件と商談中がキャンセルとなりました。
(2022/7/25) 1件、思い切った値下げがありました。
(2022/7/26) おやおや、管理公社HPの更新もれ?ミス?ご多忙?でした。
         それと新たに1件が商談中になりました。
(2022/7/29) 1件値下げになった途端に商談中表示が点灯です。
(2022/8/1)  すいません、ご近所の先輩がヴァカンスを仏で過ごすというので
         壮行会などでドタバタして更新が遅れました。多少動きがあります。
(2022/8/2)  新着2件です。
(2022/8/10) お盆休みだー、森のピーク突入! 商談中が1件二日ほど前に点灯。
(2022/8/13)  台風8号でせっかくのお休みが最悪です。アクアリゾート清里が満員!
(2022/8/18) いやー、良かったですね、1件売約済が出ました。
(2022/8/20) 早いですね、8/2の新着物件が売約済となりました。
(2022/8/21) いやー、物凄い雨の中、津軽三味線を聞いてきました。すごかったです。
         1件商談中になりました。
(2022/8/22) 1件商談中から売約済が出ましたが、どうしたんだ? 8/20に売約済となった物件が販売中になっている???
(2022/8/25) 昨夜の北杜市豪雨は凄かった。こちらに来て最大の雨で、栗の木沢の流れが変わってしまい大きな石がゴロゴロ重なっている。初めて見た。
         高額物件が商談中になりました。EXCEL表を更新しました m(_ _)m
(2022/8/31) 新着がありました。25日の商談中が消えました。
(2022/9/6) 商談中が売約済になりました。
(2022/9/7) 1件商談中が点灯
(2022/9/15) 1件商談中が売約済みになりました。おめでとうございます。
(2022/9/16) 1件商談中が点灯しました。
(2022/9/17) また1件売約済となりました。
(2022/9/21) 1件値下げがありました。
(2022/9/22) No1が値下げとなりました。土地の借地権料よりも安いのではと思います。
(2022/9/24) 1件商談中となりました。
(2022/9/25) もう1件商談中となりました。
(2022/9/26) また1件商談中となりました。3連休で進展があったようです(想像ですが)。
(2022/9/28) 商談中が1件販売中に戻りました。
(2022/10/3) 1件商談中となりました。商談中5件、掲載総数21件と変わらず。
(2022/10/11) 商談中の1件が売約済になり、1件が販売中に戻りました。
(2022/10/15) 新着1件ありました。
(2022/10/17) おっ、また1件新着です。
(2022/10/19) ブログのヘッダー下に、この記事タイトルを貼りました。
          これでブログに入ったらすぐにこの記事に来られます。
(2022/10/20) やりました、売約済でました。
(2022/10/22) すごい!また売約済、即決ですね
(2022/11/5)  1件売約済です。
(2022/11/15) 動きはありませんが、excel表だけ更新しました。
(2022/11/19) 1件商談中となりました。
(2022/11/22) 昨日1件新着あり、また再値下げの確認もれを訂正しました
(2022/11/27) 商談中の1件が販売中にもどりました。

(改訂新版です)
2021/11に記事投稿以降、HP上の物件もだいぶ変わり、追記の記事も煩雑になったので改訂しました。
・清里の森管理公社HPの物件の一覧を見やすくしました。データ項目も追加しました。
・過去の(追記)の部分で現在は必要ないものは削除しました。
・本文はほぼ変えていませんが、多少加筆しています。
 
現在(令和4年4月)の八ヶ岳南麓近辺の建物付き物件を調べてみました。

清里の森 管理公社HPの物件

 まずは我が清里の森の物件です。
2022/4/30現在で17軒でした(建物付き)。これらの情報は全て後述の清里の森管理公社ホームページの物件情報より転記し、一覧表にまとめてみました。

清里の森管理公社」のホームページ売り物件(建物付き)」(←こちらをクリックください)には、清里の森の中の販売中の中古別荘が掲載されています。個々の物件の詳細情報はそちらから閲覧してください。最近は室内の写真も多く掲載され、HP上である程度確認できるようになって来ました。

 清里の森には「土地のみ」の物件も多い(2022/4/28現在33件)ですが、これは土地(借地権)だけで数百万円と割高感もありますし、これから別荘を建てるとなると、さらに、ン千万円の資金と1年以上の時間はかかるので、自分の別荘にこだわりのある方以外には、手が出しづらいと思っています。今どきなかなか売れないのではないでしょうか。
自分で好きなように建てたいという方はぜひHPの「土地のみ」から探して見てください。

 このHP掲載の中古別荘については、管理公社の宅地建物取扱士の資格を持った職員が仲介に当たってくれます。


(余計なお世話を追記しました) 
管理公社HPの物件を見ていて気になった点がいくつかあります。
まず、HP上の物件の情報には、帳簿上の数字だけなのです。

私が最初に出会った不動産屋さん(大泉高原土地)のサイトの情報には、数字だけではなく、実際に、不動産屋さんが現地で見た感想を買い手となるお客様に寄り添うようなスタンスでレビューされていたのです。
このことは、このページの最後の方でご紹介しています。

これはかなり難しい作業かもしれませんが、本当はサイト閲覧者にとっては非常に重要なものだと思います。

次に、管理公社HPの販売中物件は、いつから販売開始されたのかの記載がありません。他の不動産情報サイトには、掲載日時が記載されていたり、いつ更新されたかの日時が記載されている場合が多いと思います。
これも閲覧者が物件情報を判断する上からは重要だと思います。

おまけで、細かいことですが、物件所在地に、区画番号が記載されています。この記事の頁には、「清里の森マップ」のリンクが貼り付けていますので、地図を見れば物件の場所がわかります。ところが、HPの情報の「交通」欄では「清里駅から徒歩約15分」と全ての物件に書かれています。
これはちょっといかがなものかと思います。この徒歩15分というのは、多分一番駅から近い、管理センターまでの時間でしょう。
(追記:確かに今改めて見直すと「清里の森管理センターまで」と「交通」欄のトップに書かれていますね。昔からそう書いてあったのかなあ、そうならば私のこのイチャモンは全くのナンセンスでありました、すいませんでした。2022/7/27訂正)
広大な敷地の清里の森です。最北部の物件はここからさらに15分はかかりそうです。
しかもかなりの上り坂なので、もっとかかるかもしれません。
やはり物件所在地までの徒歩所要時間を記載してもらいたいと思います。
駅からの徒歩所要時間って、結構私は重要視していました。
読者の皆さんも、物件の所在を地図上で確認されることをお勧めします。
 (2022/5/27追記)


では価格の安い順に一覧表示していきます。

価格(単位 万円)と、土地面積(坪)-建物面積(坪)と建物建築年、土地賃料(年額・円)、共益費(年額・円)を転記しました。
 「No 」は私が便宜上、勝手につけているモノなので、HP上には表示されていません。

このexcel表を管理公社HPと同じ状態に更新しました。総件数20件(2022/11/22)
売約済の物件はHP上から無くなっています。
新着物件No13-1です。
またNo12が再値下げとなっていたのを見逃していました。申し訳ありません。(2022/11/22)
No11が残念ながら商談中が消えて販売中に戻っていますが、まだこのexcel表は更新してません(サッカーWC中のため)。

なお、改訂版から、物件の区画番号も転記しました。清里の森の別荘地内での位置がわかります。
清里の森の地図はこちらをご覧下さい→「清里の森マップ

  • <2021/12/14 > (2022/4/28改訂)
    管理公社のHP以外の調査で新規4件判明

    ネットで調べていたら、新たな4件の販売中物件がありました。これがナントこの4件は、清里の森管理公社のHP上では、掲載されていない物件でした。
    したがって、上のリストにも表示されていません。

    私は不動産売買の知識はゼロで、不動産業者が売買にどう関与するのかは知りませんでした。仲介、とか代理とか、違いは分かりません。
    私自身は今の山小屋は管理公社のHPから調べてそちらへ申し込んで契約して、公社に仲介手数料をお支払いしました。

    しかし、自分の清里の森の建物と賃借権を売る場合に管理公社を通さずに、他の不動産業者に任せることもアリのようです。

    ネットの不動産情報検索サイトのSUUMOとアットホームで、「清里 中古物件 戸建」 などで検索の結果、出て来ました。このサイトでもご紹介したかったのですが、無断転載を禁ずる、と書かれていましたので断念しました。興味のある方は検索してみてはいかがですか。
    ここにご参考までに簡単にご紹介します。
  • 980万円 土地 517坪 建物 30坪
  • 1490万円 土地 402坪 建物 40坪
  • 2198万円 土地 364坪 建物 16坪 (新着)

    (2022/4/28追記) 多少物件が動いていました。2件がネットから消えて、1件が新着です。その2198万円の物件は明記はされていませんがおそらく清里の森の物件で間違いないと思われます。
    ネットでは消えた物件は成約したと思われます。

    この3件については、情報元は管理公社HPとは違うので、正確な住所・区画や位置は分かりません。またいつから売りに出たのかも分かりません。価格的には安いものやかなり高額なものもありますが、妥当なものなのかネットに掲載の写真だけでは判断はできません。関心がある場合は業者さんに資料請求してみる必要があると思います。

    (2022/9/25追記)
     このような管理公社以外の不動産サイトに掲載されている物件についてご質問をいただきましたので別記事として載せました。興味のある方はクリックしてみてください。→「お問い合わせにお答えします」

<2022/5/15> 新着がNo5-1とNo12-1で、さらにNo5-1はすぐに商談中になりました。
 またNo15がついに商談中になりました。ハンドカットの立派なログハウスです。

<2022/5/27> 新着が増えていましたし、それがすぐに商談中にもなっていました。ただ、以前から商談中だったものにはまだ動きがありません。決めかねておられるのでしょうか。新着物件は、1000万円以下を意識した値付けになっています。手が出しやすいということなのでしょうか。

<2022/6/2> 管理公社HPの更新も動いてます。5/31に成約となった2件が消えたと思ったら、また2件新着物件が載っています。また以前まで「新着」表示があった物件は、通常の「販売中」の表示に変わっていました。
 新着ホヤホヤは、No12-4 とNo15-1です。全部で23件、内新着4件、商談中が9件という状況です。
<2022/6/5> 商談中で1件No 12-2 が成約したと思われ、HP上からなくなりました。もう1件が、販売中に戻りました。残念ながらまとまらなかったようです。
 現在22件、内新着4件変わらず、商談中は2件減って7件となりました。
<2022/6/16> No12-5が新着で掲載されました。1160万円の物件です。それに伴い、今までの新着表示はクリアされて、「販売中」に変更されています。その他の動きはありません。
<2022/6/21> 上記のお隣の物件も新着です、No8-1の700万円です。
 (注)《私の見る限り、No8-1の室内写真の1枚が、お隣の家の写真と同じものが掲載されているようです(薪ストーブの写っている5枚目)。管理公社の手違いと思います。
関心のある方は、公社に確認された方がよろしいでしょう。》
 商談中だった、No7と9が、表示が消えて販売中に戻りました。総数24件です。
<2022/6/23> 上記6/21の私の記事での「商談中」の表示が消えた、という内容は訂正致します。今日改めてHPを見ると、No9の物件は「売約済」の表示が掲載されていました。
商談はキャンセルされたのではなく、成約されたのです。おめでとうございます。
後ほど、HP上には掲載されなくなると思います。したがって、総件数は23件となり、商談中は5件と変わらずです。
《なお、新着物件No8-1の詳細の室内写真は、今は正しくなっておりますのでご安心ください》
<2022/6/26> 新着はNo5-2 です、「商談中」だった、No12-1とNo15-1が、「新着」の表示に変わりました。商談はまとまらなかったようです。
<2022/6/27> 新着はNo18、かなりのお値段です。なおこの物件のHP上で「詳細」欄を見ると、初めて【物件の特長】という物件紹介の文章が掲載されていました。この物件に関心のある方には参考になるでしょう。
今回のHP更新の際に、今まで「新着」表示されていた物件No12-1とNo15-1は、「販売中」となりました。また売約済のNo9は、HP上からは消えました。
これでHPの掲載総数は25件、新着は4件、商談中は3件です。
<2022/6/28> このところ動きが激しいです。今日は1件、値下がりしました。とても大きな物件です(No17)。2980万円→2500万円となりました。ぜひ詳細の写真をご覧ください。ただ紹介コメントはついていません。
HP上には「値下げ」表示はもう1件ついていますが、これは4月に下げられた物件です。
<2022/7/2> No4とNo14の2件が、商談中表示が消えていました。残念ながらまとまらなかったようです。No4は室内はログ感がたっぷりでいい感じが出ていましたが、薪ストーブがなかったです。No14は、見るからに大きく豪壮な感じですが、在来工法なのかログなのか2枚の写真からではわかりませんでした。
<2022/7/12> さて清里の森の留守中、随分動いていました。
新着は、HPのトップから確認できますが、7/2以降、7/7に2件新着です。なんともう2件とも商談中になっています。みなさんきちんとチェックされているんですね。私のexcelリストでは、No4-1 490万とNo13-1 1280万の物件です。共に絶妙な価格設定だと思いました。
新着物件の紹介では残念ながらコメントはついていません。昔のままのスタイルです。
写真からだとリフォームはしているのか、いないかとか、設備機器も昔のままかどうか、など情報提供がされているといいのに、と思ってしまいました。
なお、掲載写真はあまり生活感漂うようなものは見ている方も引いてしまいます。見る方はこれから住みたい家を探しているわけですので、夢が壊れてしまうのはマイナスではないかなと思いました(これも余計なことですが)。
No4がHPから消えていました。
あと値下げがありました。HP上に表示されているものは、私のエクセルにもそのまま載せることにしましたので、参考にしてください。まあどうせ直ぐ管理公社HPに飛ぶんでしょうけど。
<2022/7/19> No6に商談中の表示がつきました。
<2022/7/22> 残念、No6の商談中が消えました。また新着すぐに商談中になったNo13-1も商談中が消えました。またNo18が値下げになっています。金額の微妙な変化でしかも2回目の値下げでしたので、見落としていました。何日か前に値下げになっていたかも。
今の時期、なかなか難しいですね。私は今管理公社HPでは、桃の特売情報の方に関心があります。かなりお安いです。
<2022/7/25> No12が思い切った値下げです。900万円から750万円に。築年数は古いですが、写真で見ると外観は綺麗なのでリフォームされているのかもしれません。その辺の情報は残念ながら、照会してみないとわかりません。備考欄にでも記入してあるとより親切ではないでしょうか。
<2022/7/26> 7/22に商談中が消えた2件は、なんと今日売却済みの表示がつきました。
管理公社HPのちょっとした手違い、というか、単に「商談中」を消しただけで更新してしまったわけで、本来ならその時点で「売却済」の表示に変えるか、もう掲載そのものを削除すれば紛らわしいことがなかったのですがね。
おっと、もう一件、No11-1に商談中が点灯しました。
<2022/7/29> No11が大幅値下げになった途端にもう商談中に変わりました。関心のある方は管理公社HPを常に注視されているんですね。
また商談中だったNo4-1が売却済に変わりました。おめでとうございます。
商談中の表示が消えていた2件に「売約済」の表示がついたNo6とNo 13-1はHP上から消えています。
これで掲載件数24件、うち商談中が3件となりました。
<2022/8/1> 商談中が点灯したと思うとすぐ消えました。判断が早い。No 11とNo 11-1が販売中に戻っています。新規にNo8-1が商談中表示が付きました。これは決まりそうな予感がします(ジジイの感想ですが)。値下げが、No18が大きく250万円下がっています。No 15-1は50万円の値下げです。
<2022/8/2> 新着が2件です。No5-3が550万、No 15-01が2000万。
<2022/8/10> 2日?前にNo 15-1が商談中になりました。他は動きなし。
<2022/8/13> No 5-3とNo12-1が商談中になりました。
        やはり、1000万以下だと値ごろ感があってすぐ商談中になりますね。
<2022/8/18> お盆休み明けに、朗報です。No12-3がついに売約済表示に変わりました。
        ようこそ、清里の森に! これから紅葉を楽しめますよ。
<2022/8/20>No5-3が売約済です。8/2に新着で掲載になってから18日で決まりました。
 実は私も心の中では、これはいい物件だと思ってました。写真写りがいまひとつでしたが、実際に内覧されたら良かったのではないでしょうか。山荘の雰囲気たっぷりです。
<2022/8/21>No5-2に商談中が点灯しました。コンパクトで瀟洒な別荘の雰囲気です。データでは築年数はかなりありますが写真ではとても綺麗です。リフォームされているかも(私の推測です)。
<2022/8/22> 売約済というのはもう売買契約が締結された訳で、管理センターで売主と買主と仲介業者(管理公社)が契約書にハンコを押したはずが、チャラですか??? No5-3が販売中に戻りました。前代未聞の珍事なり!
No 15-1が商談中から売却済みに変わりました。
<2022/8/25> No18が商談中となりました。No11-1が80万円値下げです。
売約済のNo4-1とNo12-3がHP上から消えましたので、私のEXCELの一覧表からも除きました。掲載件数は24件になりました。
<2022/8/31> No18の商談中が消えました、残念。新着No12ー2です。
 売約済の1件が消えましたので、掲載件数合計は24件です。新着2件、値下げ4件、商談中3件。EXCEL表も更新しました。
<2022/9/6> No12-1が売約済となりました。おめでとうございます。敷地も建物も広い、素敵な物件ですね。
<2022/9/7> No11-1が商談中になりました。EXCEL表も更新しました。
<2022/9/15> 売約済のNo 12-1が消えています(1昨日?)。商談中のNo5-2が売約済となりました。おめでとうございます。清里の森にようこそ。
<2022/9/16> 新着のNo 12-2が商談中になりました、早いですね
<2022/9/17> すごいですね、商談中のNo11-1が売約済になりました。管理公社さんは大忙しですね。この連休中にお見えになるのでしょうか?台風14号が心配です。
これでHP上は、新着1件、商談中2件、値下げ3件で掲載総数23件です。
<2022/9/20> 売約済のNo5-2がHP上からは無くなりました。掲載総数22件です。
<2022/9/22> No1が値下げになりました。売約済の物件はHPから消えています。HPの総数21件
<2022/9/24> No 12-01が商談中になりました。これで商談中は3件です。
<2022/9/25> No17が商談中となりました。3連休で内覧ができたのでしょうか、商談中が4件となりました。
<2022/9/26> No8が商談中点灯しました。これで商談中が5件になりました。すごい。
<2022/9/28> 残念、No 12-01が商談中が消えて販売中に戻りました。
<2022/10/3> No 5-3がついに商談中点灯しました。
<2022/10/11> 商談中の2件が分かれました。No8-1が売約済になり、No17は商談中から販売中に戻りました。
<2022/10/15> 新着物件がありました。No9-3 森の一番上ですね。掲載件数は売約済も含めて22件です。私のEXCEL一覧表も更新しました。
<2022/10/17> また新着です。私の好きなログハウス、しかも丸ログですね。No 8-2。
 ちょっとここで禁を破って私情を挟んで書きたいです。
新着の2件、価格はほぼ同じ、しかしタイプが全く異なります。HPの写真からの情報なので誤っているかも知れませんが、方やウッディなログハウスで1LDKとロフト、方や瀟洒な4LDK。これはどちらが好きなのか、選ぶ方の個性が出ますね。この清里の森でこれからどのように暮らしていくのか、楽しく悩みたいです。
なお、森のHPには昔は必ず間取りの図面が掲載されていたのですが、最近は写真枚数は増えたのですが間取り図が無くなってしまいました。これは困るので必ず管理公社に連絡して送ってもらいましょう。
さてロケーションも大事です。必ず森の地図で確認してください。共に割と森の中では上の方。高くなります。しかしログハウスはメインの大通りに面していますが、3期の家はかなり奥まった場所。これもどちらが好きなのかでしょう。実際に見てみて感じましょう。ついつい余計なことを書きました。
<2022/10/19> 今日は物件の異動ではありません。この記事へのアクセスが多いので、見つけやすい方法を考えました。ヘッダーの下に表示させました。

 ブログでは、記事投稿の新しい順にどんどん情報が溜まっていきます。古い投稿は次第に過去に追いやられ、表示は後ろの方へ下がっていきます。
それは嫌だなと考えて多少工夫してみました。ブログ初心者なので出来ることに限りがありますが、なんとかやってみました。ご意見があればまたコメントなりお問合せでお伝えいただければ幸いです。
<2022/10/20> 商談中だったNo 12-2が売約済となりました。おめでとうございます。
        (自分でこの中古別荘価格帯記事をチェック・更新するのにも、昨日のトップ表示画面変更はとても便利になった、自分で「いいね!」したいぐらいです。)
<2022/10/22> すごいです。No8-2、10/17に新着だった丸ログの物件が一発で売約済です。写真ではちょこっと写っているだけですが、薪ストーブ付きです。これでロフトも十分暖まると思います。
<2022/11/5> No5-3が商談中から売約済となりました。良かったです。
<2022/11/15> 現在こう着状態で動きはありません。excel表の更新のみ行いました。
         No 8の商談中が販売中に戻っていたのに気づかず更新を本日行いました。
<2022/11/19> No11が商談中になりました。excel表はまだ更新できていません。m(_ _)m
<2022/11/22>新着物件No13-1です。
        またNo12が再値下げとなっていたのを見逃していました。申し訳ありません。
<2022/11/27> No11が商談中から販売中に戻りました。

<お詫びとぼやきを追記しました・2022/7/19> 
先日(7/12)の更新コメントで失礼な表現をいたしました。お詫びいたします。「まあどうせ・・・飛ぶんでしょうけど」という1行のことです。
こちらに来ていただいた読者の方々に対して大変失礼なコメントでした。
 この頁は、清里の中古別荘の価格を管理公社のHPよりエクセルの一覧表にまとめて掲載しているだけですが、毎日たくさんの訪問客が見えます(と言っても多くて10数名ですが)。

ただ、ここからは私の想像なのですが、その方々の大部分はこちらのサイトに見えて、すぐにその中の「清里の森管理公社」の物件情報に貼っているリンクをクリックして、そのHPの物件情報の新着などをご覧になられているのではないでしょうか。
 そう思われる節は、

 まずは<状況証拠>① この「中古別荘の価格帯」の記事はチョー長いのにも拘らず、訪問されたユーザーさんのこの記事の滞在時間が極端に短いことです。おそらくほとんど記事の文章は読まずに、どこかに飛んでらっしゃいます(どこか、というのは分からないですが)。
このことは、以前の記事でお話しした分析ツールに滞在時間の数字となって現れています。

<状況証拠>② これが最大の謎なのですが、「中古別荘の価格帯」の記事は管理公社のHPの物件情報を掲載しているので、関心のある方は、私のまとめた一覧表を見て、詳細を確認のため、管理公社HPへのリンクをクリックして、そのHPへ飛ぶわけです。

しかるに、中古別荘価格帯のページには、もう全く更新・メンテをしていない古い情報のままの「旧版」のページと、今でも(ほぼ)毎日確認していて、管理公社HPの最新情報を一覧に掲載している「新版」があるのですが、なんと、今でも圧倒的に「旧版」頁を訪れるユーザーの方が多いのです。本日23時現在の訪問者数は「旧版」が12名、「新版」が4名です。つまり「旧版」の訪問者の方は、その頁の記事を読むためではなく、管理公社HPへ行くために来ていると考えられます。分析ツールでは、各頁ごとの訪問経路(直接ダイレクトなのか検索経由か)までの詳細な情報は提供されていません。「林住ネット」全体での経路別訪問者数しかわかりません。ですので、これはあくまでも推測なのですが、おそらく間違いないのでは、と考えています。

これも憶測ですが、中古別荘に関心を持たれているリピーター様は、新着物件があるか、とか価格をチェックするために、本来は初めから清里の森管理公社HPに行けばいいのですが、さまざまな理由(名前が簡単とか打ち込みやすいなど)から、我が「林住ネット」のURLを保存・登録されていて、一旦こちらに来てから、管理公社に行かれているのでは、と思っています。そして旧版を登録されているということは、新版を作る前、今年の4月以前からの読者の方だと推測します。長期間の読者の方です、ありがとうございます。

そのようなわけで、ついぼやきがあの1行になったわけです。
短時間の滞在であっても、このサイトを訪問してくださるのは大いに嬉しいので大歓迎です。
ぜひ、これからもよろしくお願いいたします。
(ただ、「新版」頁には、一覧表はエクセル化して見やすくなっていると思いますし情報項目も増えています、また清里の森の別荘マップへのリンクも新たに付け加えてあります。
ぜひ、新版頁も一度ご覧ください。管理公社HPへのリンクも頁先頭にあって、すぐに飛べますよ。よろしければ新版の頁をご登録よろしくお願いします。)

<注記・2022/7/2>
私はブログのチェックのため今まで清里の森管理公社のHPは、「物件(建物付き)」情報だけしか見ていなかったのですが、昨日久しぶりにトップから入って見たら、なんか随分以前と雰囲気が変わっていました。
まず、トップページ(HOME)に「清里の森からのお知らせ」(以下、「お知らせ」と表記)があり、なんとそこには新着物件が掲載されていたのです。しかも掲載日付もありますので、その物件がいつから販売開始となったのかがここからわかります。今までの「物件一覧」では分からなかった情報です。
 今日現在ですと4件が「お知らせ」欄に掲載されていました。この4件は物件情報欄の「新着」表示が付いている4件と同じです。
「お知らせ」欄は、過去掲載記事も見られますので遡ってみてみると、他に売却物件の掲載はありませんでした。おそらく、コロナ禍での引き合いが増えているので、新着があれば目立つトップページにも載せようと掲載方針を変えたのではないでしょうか(全くの想像です)。また「物件の特長」コメントの掲載も、新たな方針で載せることになったのかもしれません(個人の想像です)。今後の動向を見ていきたいと思います。
読者の皆さんも、「物件情報」で一覧を見た後で、最後に一番下にある「HOME」ボタンをクリックすれば、「お知らせ」欄が見られます。スマホやタブレットでは全件表示されないので、その下の「お知らせ・イベント」ボタンを押せば、続きが全部見られます。

 さて一覧リストはいかがでしょうか、数字だけ見るとずいぶんとお求めやすい価格帯も多いです。
1000万以下が12軒もあります(中には特殊なケースもありますが)。

 私が探していた4年前はもっと多くの物件が販売中になっていました。ざっと40軒以上はあったと思います。今はコロナ禍でのリモートワークのせいでしょうか、販売開始と同時にすぐに売却済みとなる物件も多いようです。不動産業者の間では、手持ちの物件が切れてしまうという困った事態にもなることもあるようです。

「森」は前にご説明しましたように、土地については所有権ではなく借地権になっていますので、その分、数百万円ほどお安いのかもしれません。あるサイトでは北杜市の地価は、平均、坪2.3万円とあるのをみたことがあります。大泉のテニスの先輩は、「ここは坪3万」と言っていました。
 仮に2万としても300坪では、600万となります。この分を毎年の借地料との関係で考えると、今すぐ住むためにはありがたいと思います。
したがって、建物付きの物件で、300万円前後というとほとんど、土地の代金(借地権の購入)と同じになってしまいますので、建物の価格はほぼゼロということです。
 それでも売却したいというのは後ほどご説明する「清里の森」の特殊事情によるものと思います。
 購入する方としては、その場合は建物をそのまま使用するのか、リフォームするのか、あるいは壊して更地にして新たに建てるのかということになりますので、販売価格以外の費用を考えておく必要があります。

 清里の森の建物は、ほぼみな築30年前後ですが、中には築浅のものもあり多少高めとなります。床面積は別荘仕様ですので小さいコンパクトな物件は10坪ほど、広い物件ですと63坪(209m2)あります。

土地面積は大小様々ではありますが、一番小さいもので200坪でした。中心は300坪台です。
この程度の広さがあれば、隣家の建物は見えますがプライバシーは保たれます。
八ヶ岳周辺で広く別荘分譲を手がけている中堅業者さんでは、値段を抑えるためか、土地が100坪以下などと狭く別荘としてのプライベート感が残念なものが多いようです。

 森で販売中の広い物件では535坪でした。その場合は土地賃料は年間約34万円でした。
 なお、土地賃料単価は、物件によってかなり異なっています
その物件の立地によって、最高1.5倍ほど差が出ています。
 眺望や道路との関係によって、おそらく不動産鑑定士さんなどによって、坪単価が設定されるのではないでしょうか(推測ですが)。
したがって、同じような土地面積の物件でも、土地賃料は数万程度の違いが生じているケースもあります。
この535坪の物件の場合、賃料坪単価は624.5円(年額)です。他の物件と比べるとかなり高めです。
想像ですが、かなり良い立地なのでしょう。

 ちなみに我が山小屋の土地賃料も割高です。おそらく目の前に栗の木沢が流れているのが高評価だったのではないでしょうか(全くの想像ですが)、うれしいとも思いますが、そのために賃料が割高になっているのはどうもね。眺望がない点は割り引いてはくれないのかな。

 共益費(管理費)は535坪ですと年間約8.7万円です。共益費は、賃料とは違って、単価は皆一律で、坪あたり163.9円前後です(年額)。土地面積が広ければその分高くなります。
平均的な300坪なら、年額約49000円となります。

 そのほかの条件は皆同じで、電気は東京電力、ガスはプロパン、水道は北杜市営水道、下水は合併浄化槽となります。

 これらの物件に興味をお持ちになったら、ホームページの情報から、個々の物件の詳細情報を確認します。私が調べていた頃は、ホームページに掲載の個々の物件の画像は、写真が2枚に間取りの図面1枚しか掲載されていませんでした。それでは検討するのには不十分ですので管理公社にメールして、興味があるので、詳細情報(建物内部の写真等)を送って下さい、とお願いして送付していただきました。

 今では、最初からHPに10数枚の写真が貼り付けてあるので、建物の外観、部屋の内部の様子などがすぐ分かるようになっています。

ここで私なりの写真からわかる注意点をご紹介したいと思います。

私はログハウスに憧れていましたので、その条件で探していました。一見木造のログハウスと思った物件でも、よく見ると在来工法の木造家屋ということもあります。
 ポイントは家の壁の角の部分にログ(丸太あるいは角ログ)の出っ張りがあるかないか、です。ログハウスの場合は縦横の壁となるログを水平に交互に積み重ねているため、直角に交叉した端が壁から突き出た形になります。ログハウス風外観の普通の木造住宅の場合は、出っ張りがありません。これが大きな違いです。

 もう一点、ログハウスでも、2階部分は在来工法というのが結構多いです。我が山小屋もそうです。
これは後でわかりました。
1階部分はログ工法ですが2階や妻面はログを積み上げてはいません。これはちょっと見ではわかりません。まして物件情報の写真では区別は難しいです。2階部分より、外壁がログの積み上げではなくなり、普通の木材が壁に使われています。丸太ログならはっきり違いが分かりますが、マシンカットの角ログですと微妙です。
もちろん、現物を見ればわかります。
ログを積み上げていると、釘や木ねじなどは一切使われていません(基礎との接合部分は別ですが)。

 では、実際2F部分がログ工法ではないとどうなのか?というと私にはよくわかりません。ログハウスの利点である断熱性や調湿性が、全てログ工法の場合よりは落ちるという人もいます。

 あと細かいですが、浴室の写真では、お風呂が追い焚き機能が付いているかどうかは一応気にした方がいいでしょう。夏だけ、2、3日の利用ではなく、定住を想定して、冬場も利用するためには追い焚きは必須です。古い20年、30年前の浴槽では、お湯を上から入れる蛇口が付いているだけのものも多く、その場合改修費用に30万ほど余計にかかります。浴室の壁に追い焚き用のリモコンが付いているか、浴槽内にお湯の口があるかも確認しましょう。
 トイレも30年前の中古別荘では、ウォシュレット(シャワートイレ)でないものも多く、これも改修に費用がプラスされます。トイレの写真は大概添付されていますので確認しましょう。

 さて、同じ清里の森の中でも、お値段はピンからキリまでです。
 ただ、このお値段は不動産業者がつけたものではありません。オーナー様ご自身が、決めたものです。ですからご本人の希望小売価格のようなものです(管理公社さんに相談はされているとは思いますが)。

 まだご本人が住みながら、いつか売れればいいや、と思っている場合は、強気の高め設定ですし、もう誰も利用しなくなって、家財も整理・撤去されて、早く売却したい場合は安く設定されています。
 物件の写真を見れば、まだ家具や台所の写真が生活感たっぷりの場合、また情報欄の「引渡し時期」の項目に「応相談」などとあれば、ご本人はまだ使用中ですし、部屋の写真が、きれいにスッカラカンに片付いていれば、早く売りたいと考えられているのでしょう。
 またHPに掲載しても何ヶ月も1年、2年も売れないと、価格再設定として値下げされている物件もあります。

清里の森の特殊事情

 清里の森ならではの事情もあります。
 ここの物件は借地権ですので、別荘を利用されなくなっても毎年借地料(と共益費)は払い続けなければなりません
 この点が別荘の土地が所有権である一般的な分譲別荘地とは違ってきます(この場合は固定資産税負担が生じますが)。

 このため、オーナー様が高齢化や亡くなられたりして利用されなくなった場合、そのまま放置すれば、毎年の借地料と共益費を支払わなければなりませんが、それを避けるには借地契約を解約することができます。
 しかしその場合、土地は建物を撤去して更地にして、地主である山梨県に返還しなければなりません

 借地契約は解約しても最初に支払った借地権料は戻っては来ないので解約のメリットは、あまり多くありません。
 また百万円以上かかると思われる撤去費用をかけてまでして別荘を畳んで借地契約を解約するよりは、たとえ二足三文であろうと、別荘を譲渡してしまった方が遥かにお得ですし、すぐに不要別荘管理の負担から解放されます。
  
 確かに30年数年前に、将来の資産として別荘を購入された方は、今、「動産」となってしまった別荘にどの様な思いでおられるのか。これまで自分の人生を豊かにしてくれたとお考えになられたのなら良いのですが。

 私の近辺の区画でも、別荘を利用されなくなった方のほとんどが、売却されています。最近ではコロナ禍の影響でその動きが激しいと思われます。
 借地契約を解約して更地になった区画はほとんどありません。次々と新しいオーナー様に代わり、新しい表札が掲げられ別荘は利用され続けています。

 私はこの「森」のシステムは良い考えだと思います。
もし、別荘が土地所有権であるとすると、「土地」の資産価値が右肩上がりならまだしも、このような状況下では、何十年も経った別荘は売れません。するとオーナーさんは自分の土地なのでどうしようもなくとも仕方なく持ち続けて、建物は老朽化、ますます朽ちてきて廃墟と化します。お友達の伊豆高原の別荘地では、そういったお化け屋敷状態の別荘がかなり点在していると言っていました。
 この清里の森では、廃墟別荘はほとんど見かけません。例外はありましたが。

 なお、上記のような事情もあるのでしょう、私やご近所の先輩が見ても、ここでこの値段は高いよね、と言う物件もありますし、これはお買い得かも、と思われるものもあります。ネットで情報を調べたら、実際に現地で何軒か見比べるとよろしいでしょう。

清里の森の物件の販売状況

  • 清里の森の別荘販売状況が分かりました(2021/12/29記)

    久しぶりに東京の自宅に日帰り帰宅をしたところ、留守宅に管理公社さんからの案内が届いていました。

    タイトルが『「清里の森」別荘売却をお考えのオーナー様へ!』と書かれたチラシです。
    「定住地として、リモートワーク地として、別荘をお探しの方が増えております!」とあります。やはりそうなのですね。

    グラフがありまして、清里の森の別荘購入見学者数と成約数です。
    ・2019年は見学者約60人、成約10件、この数の中に私の1件も含まれています。まだコロナはありません。
    ・2020年ここからコロナが爆発します。見学者約170人、成約約25件、前年比2倍以上ですね。
    ・2021年まだコロナは続いていますが、見学者約110人、成約23件、これは10月末の数字だそうです。

    いやー、私の肌で感じていた状況通りでした。
    管理公社がこの時になってこのようなチラシを全オーナーに送ったのは、やはり駒が無くなって来たからでしょう。HP上の販売中の物件はどんどん少なくなり、残るは高額なものや、人気がイマイチのものになって来ているとも思えます。

    別荘を利用していないオーナーさんからのご相談を待ってますとのことですが、チラシの効果が出始めたとも聞いています。

(追記2022/11/15)東急リゾート蓼科を見てみました。

清里の森に新着や商談の動きが見られないので、近隣の他の別荘地を見てみました。
ちょっと遠いですが、東急蓼科のHPを見てみました。

私が3、4年前に調べた頃はこんなに魅力的な素晴らしい物件は無かったと思います。
今日、見てみたら凄いです。ぜひこの林住ネットの読者の皆さんもご覧になってみてください。

共通の仕様は、借地権ということ。
標高は1200〜1600m前後、清里の森より高いエリアが多いです。
気温もこちらよりやや低いようですが、積雪量はほぼ同じ程度のようです。
開発は1980年代でこちらよりやや古い。
スキー場、ゴルフ場も至近。

また海ノ口自然郷と同じく戸建て別荘の他にマンションタイプの集合住宅ヴィラも何棟かあるようだ。
しかし皆夏の避暑利用の仕様でペアガラスや断熱の造りにはなっていないとのこと。

アクセスは最寄駅・中央本線茅野駅より車で29分、中央道諏訪インターより車で34分・21kmで、清里の森より10数分遠い。

・良い点
 管理費が安い。大体年額25万〜30万だが、なんとこれに借地料とケーブルTVが含まれているそうだ。
 これは太っ腹で、羨ましいです。
 敷地面積は広い(みなほぼ500坪)
 物件価格が格安! (ただし夏仕様)1000万以下の物件は40件、最高額が1880万。
 50件の物件中に暖炉のある家1軒のみ。
・高評価の病院が近い。評判の高いスーパーが近い。人気の湖が近い(いずれも清里にはない)

・残念な点
 冬は住めない。定住無理もしくは大幅な断熱リフォームが必須。

以上でした。夏だけの別荘をお探しでしたらお買い得物件多数ですよ。

次に八ヶ岳東麓の高級別荘地です。

 参考までにネットで調べることができる近隣の別荘地について、売り出し中の中古別荘を調べてみました。西武系の「U自然郷」です。
 ここは、清里よりさらに13kmほど北上して、野辺山駅からは車で15分の地で、200万坪の広大な敷地に1300世帯が入居して、ロッジや音楽堂を備えた高級別荘地です。開発は古く、最初の分譲は1965年とのことで、56年前です。長野県南佐久郡南牧村となります。
 標高は非常に高く、1375〜1905mあるそうです。これは驚きです。相当寒そうです。

では、自然郷のホームページに掲載されている戸建て別荘を見ていきましょう。
価格(万円)と敷地面積(坪)ー延床面積(坪) を小数点以下切り捨てで表示しました。

  1. 850  401-17
  2. 880  305-19
    3-1 1300  425-21 成約済み
  3. 1860  525-32
  4. 2000  634-32
  5. 2480  434-39
  6. 2800  610-36
    8-1 2980  316-34  成約済み

  7. 9-1 3400  509-70
  8. 3800  332-36
  9. 3800  347-35
    11-1  4750  787-55
  • 2022/2/18 やはりしばらく動きはありません。立派な別荘地ですが、私が思うには夏の避暑地であって、定住にはちょっと色々問題があります。今の時期ではあまり新規購入希望者の方も多くはないのではないでしょうか。
  • 2022/3/5 このところ全くと言って動きがありません。春まではこの状態かもしれません。
  • 2022/4/10現在でU自然郷HP上の物件を整理してみましました。
    4月で少し動きが出て来ました。
    新着物件が2件出ましたが、かなり高額です。土地も広いのでやはり高くなります。
  • 販売中(戸建て)が8件、商談中が4件となっていました。

 こうしてみると、土地(所有権)の購入代金が含まれていて、しかも敷地面積がみな広い(ざっと見ても400〜500坪が普通)だけあって、かなり高めの価格となっています。
1000万円以下は、床面積が狭めのコンパクトなものとなっています。

 ホームページには、土地だけの分譲も掲載されていますが、600万から1130万円で800万円台が中心でした。また、こちらでは戸建て別荘以外に、集合別荘(いわゆるマンションタイプ)も分譲されていてその情報も掲載されていますが、私の林住のポリシーからは外れるため、この調査では割愛させていただきました。

 以上の情報は当該別荘地のホームページより抜粋いたしました。興味ある方は下記のリンクをクリックしてご覧ください。(このページ掲載の情報は2022/4/28現在となります、これ以外に商談中として価格が表示されていない物件が5軒、成約済みが3軒ありました)

 この別荘地は西武(現・株式会社 そごう・西武)が開発したもので管理も行き届いていて全く問題ありません。ただ、私が、3年ほど前に「八ヶ岳に移住」で調べていた際には、あまりこの別荘地の物件が出てこなかった気がします。私が低価格の物件を調べていたせいかもしれません。

 八ヶ岳南麓ではないですが、東の麓、それもだいぶ高地ですね、酸素濃度も低く石油ストーブの燃焼にも影響が出てきそうです。駅(小海線野辺山駅)からは遠いですし、車では、長坂インターから40〜45分ぐらいではないでしょうか。買物や日常の暮らしにもかなり車で遠出が必要になりそうです。

 立地が、清里の森と比べると、不便さ、標高による寒さの点でデメリットが感じられます。自然環境は素晴らしいと思いますが。

 そのせいでしょうか、ホームページのQ&Aによると、定住者は10組ほどとのこと。データが古いのかもしれませんが、別荘地の規模の大きさから考えると、定住者が少なすぎます。移住先としてのポイントが下がってしまいます。
高原の夏の避暑地としての利用をメインにした別荘地に思えます。二地域居住には課題が多いと思いました

 ちなみに、こちらでは郵便物と新聞は各戸へは配達はされず、管理事務所に届くとHPには記載されています。夏の避暑だけに使うのなら問題ありませんが、定住した場合はそれでは困ります。その辺は実際定住者の方たちはどう対応されているのか、今度知人にあったら聞いてみようと思います。
 清里の森では、毎日、郵便局の赤いバンやオートバイがやって来ます。
 U自然郷別荘地のホームページは「八ヶ岳高原海の口自然郷」をクリックして下さい。
<2022/4/30追記>
U自然郷でも4月に入って、物件の動きが出てきましたが、3400万〜4750万という高額物件が多く、私の調査意欲が失せてきまして、現在こちらの記事には正しく転記掲載の更新が出来ておりません
申し訳ありませんが、興味のある方は上記のU自然郷のサイトへ移動してください。

別荘地以外の物件では、別の問題が・・

 不動産屋さんのサイトには多数の別荘物件が見つかりますが、上記のような分譲別荘地以外の物件も当然ですがたくさん掲載されています。

 2つの管理別荘地のHPからの情報をお伝えしてきましたが、それ以外で参考までに私が最初に八ヶ岳で別荘を探して現地見学にも行った甲斐大泉の不動産屋さんの情報も見てみました。          

 さすがに3年前に私が見学して、結果的にはお断りした物件はもう掲載されていません。
私は、あれを買わなくてほんと良かったです。現在のお気に入りの清里の森の山小屋に巡り合えたのですから。その時の記事はこちらをご覧ください→「いよいよ現地に

 さて、この不動産屋さんの営業エリアは北杜市と野辺山で、八ヶ岳南麓、私のおすすめエリアです。ただこちらのサイトで現在掲載中の中古物件はなんと2件だけでした。一応8件掲載されていますが、6件は既に「契約済み」です。残りの2件は1380万円のログハウスと460万円の平屋の1LDKです。

 この大泉高原土地をご紹介したのは、社長さんのお人柄に私が惚れ込んでしまったためです。サイトの物件の個別紹介記事でも「おすすめポイント」として記載されている内容がとても誠実だと感じられます。売らんかな、ではなくマイナスポイントはそれなりに表現されています。別荘向けです、定住もできます、などの判断もされています。
 物件を判断する視点の勉強にもなると思います。お暇なときに一度ご覧になってはいかがでしょうか。

 「契約済み」物件も金額は載っていませんが、写真はたくさん掲載されていますし、ポイントの記事を読むのも面白いです。私でも欲しいと思う物件がいっぱいありました。
 サイトはこちらです→(有)「大泉高原土地
 


 個別の物件を見る場合に注意したいのは、近隣(住民)の方々との関係です。
以前ご紹介したように、ゴミ処理や除雪、上下水道などの問題も確認が重要ですが、管理別荘地以外の土地に建っている別荘であれば、その地域で暮らしている人々との共生が必須となります。既存のコミュニティに突然一人で入り込むわけです。その心構えがきちんとできていないと、ゴミ出しや学校の問題、近所付き合いなどで、別荘移住の悲惨な結末(ネットで「アルアル」と言われています)となることもあるようです。ある程度の若さと根性と柔軟性が無いと難しいようです。

 この問題については、北杜市に8年間、古民家に移住した、登山漫画家の鈴木みきさんのコミックエッセイがとても参考になると思いました。当サイトの別の記事でご紹介していますのでご覧下さい。
<鈴木みきさんの漫画?移住案内のご紹介です>
 
 分譲別荘地内で暮らす場合は、近隣は同じ別荘族、もしくは移住による定住者となります。そこでの人間関係は、確かに希薄です。顔をあわす機会も滅多にない。煩わしさは全くないでしょう。人付き合いの苦手な人には申し分ありません。一人静かに誰とも顔を合わせずに暮らせます。

 そこから自分から進んで人間関係を築こうとするなら、それは出来ると思います。散歩の時に挨拶を交わす、時にはお茶を誘ったりする、別荘地内のレストランで一緒に食事をする、など人の輪を拡げて行こうとするなら別荘地でも十分可能です。私のご近所の先輩のネットワークはものすごい人脈になっています。私はまだ2年の新入りですので、そこまでのネットワークはできていませんが、ご近所の皆様とは仲良くさせていただいています。いろいろためになるお話を伺ったり、美味しいお店を教えてもらったりしております。
 田舎暮らしや移住を考えている林住期年代の皆様には、清里の森のような管理別荘地の物件を私はお勧め致します。

コメント